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案例分析

本案物业公司与贸易公司应否对银行贷款承担连带责任

发布时间:2011/10/27

[基本案情]: 某物业发展有限公司(以下简称“物业公司”)承接了一个旧城改造项目,预计需要投入项目资金180万元。由于资金周转问题,物业公司暂无资金可以投入,于是找到某进出口贸易公司(以下简称“贸易公司”),双方签订了一个联合开发协议,约定:“1、为了联合开发某旧城改造项目,由物业公司向银行贷款180万元用于投入旧城改造项目,并负责贷款本息的偿还;2、由贸易公司用自有房屋为物业公司提供贷款抵押;3、物业公司将贷款投入旧城改造项目,物业公司占80%的股份,贸易公司占20%的股份;4、如果总投资超过180万元,则物业公司与贸易公司按股份比例追加注资。”协议签订后,贸易公司按约提供了抵押物,物业公司也如约向银行贷款180万元并全部投入了旧城改造项目。由于经营不善,物业公司未能如期偿还贷款本息,银行起诉要求物业公司和贸易公司偿还贷款本息并互负连带责任。 分歧: 对于物业公司与贸易公司是否对偿还贷款本息承担连带责任,有两种不同的意见: 一种意见认为,虽然物业公司以单独的名义向银行借款,贸易公司提供抵押物成为抵押人,看似物业公司单独借款,实际上物业公司与贸易公司共同使用贷款,因此是共同借款人,应对贷款承担连带清偿责任。 另一种意见认为,物业公司与贸易公司明确约定了由物业公司负责贷款并偿还贷款本息,贸易公司只提供抵押物,因此应当认为是物业公司单独向银行贷款,而不是物业公司和贸易公司共同贷款,贸易公司不是共同借款人。至于物业公司贷款后,投入旧城改造项目,是贷款以后怎样使用贷款的问题,与贷款是不同的法律关系。贸易公司在项目中分得20%的股份,是其提供抵押担保的报酬,不是贷款的共同用资人。因此,按照协议,贷款本息应当由物业公司单独偿还,贸易公司对偿还贷款本息不承担连带责任。 笔者同意第一种意见。

 [评议]: 从形式上看,物业公司以自己的名义向银行贷款,并在协议中承诺由其单独负责贷款本息的偿还,是物业公司单独贷款,贸易公司仅仅是一个抵押担保人。但是,贸易公司在项目中占有20%的股份,正是这20%的股份,改变了单方贷款的性质,变成了共同贷款。实际上,物业公司与贸易公司在协议中对贷款的用途做了明确的约定,即全部投入旧城改造项目。双方约定,贸易公司在项目中占有20%的股份,从表面上看,贸易公司是在项目中占有20%的股份,但此时该项目全部由贷款所构成,在项目中占有20%的股份,就是在贷款中占有20%的股份,从实质上来说,贸易公司是对贷款享有20%的权益。另外,物业公司从银行贷款后,该贷款实际上是由物业公司和贸易公司投入项目,共同使用、共享收益,也共同承担风险。因此,物业公司以自己名义贷款、贸易公司提供抵押、在贷款中占有20%的股份的行为,与物业公司、贸易公司以共同名义贷款、贸易公司在贷款中占有20%的股份的行为之间,没有本质的差别,都是一个共同贷款的行为,都应当对偿还贷款互相承担连带责任。 把贸易公司在项目中分得20%的股份,看作是其提供抵押担保的报酬,笔者认为不妥,原因在于:为贷款提供抵押担保的报酬应当是与贷款无关的物质财产形式,也就是说,应当是比较明确、固定的财物,而不应当是与贷款相关联的、与贷款具有相同用途、与贷款承担同样风险、甚至存在灭失可能的不确定的股份。而且,贸易公司与物业公司在贷款前就明确了双方在贷款后共同使用贷款,并以2:8的比例分享收益、补充资金,因此,双方对于共同贷款、共同使用是明知的,贸易公司也是希望与物业公司进行联合开发,而不是仅仅为了通过提供担保获取报酬。 综上所述,笔者认为,贸易公司以抵押人之名、掩盖了共同借款人之实,对贷款投资项目占有股份的抵押人实际上是共同借款人,应当对贷款承担连带清偿责任。

 来源:中国法院网

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